不動産に掘り出し物なし、とはよく言われる格言。
需給のマーケットで決まるので相場からそうは外れないという意味だったり。
価格が極端に安ければ（相場の２０％程度らしいです）、必ず物理、心理的
な減価要因があるはずだとか。
でも例えば事故物件や墓地に面している等々がまったく気にならないなら、
これは掘り出し物が見つかる可能性はあります。でも今日はそんな精神的な
話ではなくて、業界の慣習上掘り出し物が発生してしまうメカニズムについて。
例えば、ある土地に隣り合った二件の家がほぼ同じ面積であったとします。
ので、土地は両方とも２０００万円。
そして、面積が同じだから、同じくらいの広さの家を建てます。
片方は、例えばAとしますが、設備や材料に充分配慮した家。もう片方、Bと
しますが、こちらは特筆することもない普通の家。Aの建物が３０００万、Bの
建物が２０００万としましょう。
新築時、Aは土地２０００万＋建物３０００万の合計５０００万円。
一方、Bは土地２０００万＋建物２０００万の合計４０００万円。
建物はお金掛けようと思えばいくらでもいけますから、こうした状況は充分に
考えられます。
そして、１０年経って、両方売りに出た場合。建物は通常２０年で価値が０円に
なりますので、１０年なら半分になっているはずです。土地はこの１０年で変動
なしにしましょう。
この考えでいくと、
A＝２０００万＋３０００万×１／２＝３５００万
B＝２０００万＋２０００万×１／２＝３０００万
となるはずですよね。ところが、これがそうもいかないらしいです。
中古で、同じ場所に同じくらいの規模の家があれば、やはり相互に価格に
影響を及ぼすらしいのです。この場合、高いほうに引っ張られるわけもなく、
Aの家が、本来の価値よりやや低めに評価されて、３２５０万くらいの値段
になってしまうことが多いようです。
そうしたら、本来３５００万円のものが、公然と３２５０円で市場に出てくる
訳ですから、これはもう掘り出し物に違いない！ということになるわけです。
中古不動産の値付けが、不動産仲介会社の経験と勘に基いている限り、
こうした事象はなくならないでしょうね。
そもそも２０年経ったら建物の評価がなくなるという建て方に問題がある
のではないかと思うのです。
