用途地域と周辺環境
一言に「周辺の住環境が良い」といっても、その環境の良し悪しは人それぞれに異なります。便利さを重視される方は、駅から近いことや商業施設が充実していることを望まれ、静寂な環境を重視される方は、電車や車などの騒音等の影響が少ない住宅街を好まれるでしょう。一般の住宅等が建設される地域は、「用途地域」の定めにより土地利用の制限等が設けられています。用途地域は「住居系」、「商業系」、「工業系」の3種に大別され、そこからまた以下の表のように細分化されています。この用途地域の種類によって、建築できる建物の種類や建蔽率、容積率などの建物の規模が規制されています。そのため用途地域の違いにより、周辺の環境が大きく異なることになります。
| ＜住居系＞ |  |
|---|---|
| ＜商業系＞ |  |
| ＜工業系＞ |  |
用途地域の種類については、市役所のホームページや物件のパンフレットに記載されている「物件概要」などで確認することができますので、検討中の物件所在地の用途地域を契約前までに確認しておくことが大切です。また、同時にその周辺の用途地域も確認するようにしましょう。
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住居のための良好な環境を保護するための地域 |
|---|---|
| 第二種低層住居専用地域 | 主として低層住居のための良好な環境を保護するための地域 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住居のための良好な環境を保護するための地域 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主として中高層住居のための良好な環境を保護するための地域 |
| 第一種住居地域 | 住居のための良好な環境を保護するための地域 |
| 第二種住居地域 | 主として住居のための良好な環境を保護するための地域 |
| 準住居地域 | 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便をはかりつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域 |
| 近隣商業地域 | 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを思たる内容とする商業、その他の利便をはかる地域 |
| 商業地域 | 主として商業をの他の利便性を増進するための地域 |
| 準工業地域 | 主して環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を図る地域 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を増進するための地域 |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進させるための地域 |
急増する自然災害に備える
毎年6月頃からの梅雨前線の活動や台風の接近・上陸等により、各地で豪雨が発生しています。近年では「東海豪雨」（平成12年9月に東海地方に大きな被害をもたらした記録的な豪雨）のように、都市部においても河川や下水道の計画容量を越える集中豪雨により大規模な被害が発生しています。このような気象災害により各住宅においても床下浸水や床上浸水などの被害が起こっています。
集中豪雨などの気象災害により、検討している物件が被害を受ける可能性の確認として、以下の３つの方法を行なうとよいでしょう。
- 浸水履歴を確認する
- 浸水想定図（ハザードマップ）を確認する
- 現地での聞き込みを行なう
市役所の「防災課」や「危機管理室」などといった部署に行くと、過去の浸水履歴の状況についての詳しい記録を確認することができます。
また、市役所では今後の水害を予想した「洪水ハザードマップ」というものも作成されています。これは、水害時に地域の住民が安全に避難できることを目的に作成されるものです。避難をするために必要な情報として、浸水の深さの目安や収容避難所の位置、災害時の連絡先一覧、避難するときの注意点などが記載されています。
その土地に長く住んでいる方から「過去に浸水による被害が発生しているか」という聞き込みを行なうことも大切です。その際は、台風や梅雨のときに被害があったのか、被害の状況は道路冠水なのか、床下浸水なのかなど、時期や状況をできるだけ詳しく聞いてみましょう。同時に周辺環境で気になる嫌悪施設、騒音、犯罪の有無なども質問するとよいでしょう。
もう一つの代表的な自然災害といえば地震です。日本は世界でも有数の地震大国です。過去に大地震の被害も多く、近年では多くの犠牲者をともなった未曾有（みぞう）の大震災、「阪神・淡路大震災」の記憶も新しいです。また、最近では、「新潟県中越地震」や「福岡県西方沖地震」などの大地震も発生し、建物や人命に被害を与えています。
地震災害については、被害想定を調べましょう。具体的には、大地震のときにどのくらいの揺れがあるかを想定した「震度分布図」などとよばれるものがあります。これは、防災に強い地域を目指し、自治体が作成しているものです。想定震度によって色分けしてあるものなので、簡単にわかるでしょう。
周辺環境や自然災害について調査の結果、予期せぬウィークポイントが発覚した場合でも直ぐに諦める必要はありません。大切なことは、建物での対策やその他の工夫により、解消できるポイントか否かということなのです。このような場合には、売主や施工業者の方としっかり打合せしましょう。
調査を行なうことは、慣れない作業であり時間も必要となりますが、ご自身の足で情報を収集することにより、物件の特徴をより深く掌握することができます。そして契約の締結前に情報を多く得れば得るほど、契約後の後悔は少なくなるのです。
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上田 剛史（うえだたかし)株式会社さくら事務所 コンサルタントさくら不動産アカデミー校長 建築会社で戸建ての現場監督を経験後、不動産販売会社において数多くのマンション企画・販売に携わり、(株)さくら事務所参画。 業界の慣習を知り尽くした強みを活かし、安心できる不動産取引を目指す熱く真摯なコンサルティングが信頼をよぶコンサルタント。各種講演・執筆実績多数。 ・宅地建物取引主任者 ■ 得意分野 不動産の達人 株式会社さくら事務所 |
