相続税対策にアパート経営を―。
土地をお持ちの方が、アパート経営を始めるきっかけとしては大きな理由の１つであることでしょう。安定収入が確保でき、相続税も引き下げたい。この2つの要望を満たすためにどなたの名義で建築したらよいのか迷うところではないでしょうか？
今回はこの内容についてご説明します。

建築するときはおかれている条件を整理して

建物の名義を決定するときには、総合的に判断する必要があります。以下に挙げる主な条件でもその答えは大きく違ってきます。

（１）土地名義人の相続発生までの期間が長いのか、あまりないのか？
（２）土地名義人が持つ相続財産の総額及びそれらにかかる相続税額の予想金額
（３）被相続人の所得税額
（４）土地名義人の所得税額
（５）建築予定物件から得られる収支見込
（６）建築にかかる総額

更に、建築資金を銀行からの融資でまかなう場合がほとんどのため、銀行の審査がパスできないと建築自体ができなくなってします。その点についても考慮する必要があり、簡単に決定できないものなのです。

相続税額引き下げOR収入移転

相続税引き下げをメインに考える場合は建物の名義を土地所有者本人にします。但しこの場合では相続が発生するまで相続人に家賃収入が入りますので所得税を納めることになります。土地名義人の相続発生までの期間があまりなく、家賃収入が低い場合に有効であると思われます。 一方、親族名義で建築した場合、家賃収入は賃貸建築物の所有者に入ります。将来の相続財産の引き下げにもなり、土地所有者の所得税も安くなるというメリットがあります。なお、親子間で地代の支払いをしないで土地の貸し借りをしても『使用貸借』として税務上贈与税が課税されることはありません。先ほどとは逆になりますが、土地名義人の相続発生までの期間に余裕がある場合はこちらの方が有利になると思われます。

-		建物名義が本人	建物名義が親族
相続税額引き下げ	貸家建付地	○	×
	貸地	-	×
	建物評価減	○	×
所有権移転		×	○
土地所有者の所得税対策		×	○

以上が【アパート経営を失敗しないために−建物の名義】です。
土地の相続だけでなく現金を不動産に変えお子さんに相続をとお考えの方もいらっしゃると思います。その場合でも建物の名義を誰にするかは十分検討されることをおすすめします。しかしそれ以上に残される親族間で争いごとに発展しないように考えることも重要です。条件や手順を追って総合的に判断することを強くおすすめします。