SBIの住宅不動産ラウンジ　｜SBI不動産ガイド tag:www2.re-guide.jp,2011://1 2010-08-03T08:32:59Z 不動産を賢く購入するためのノウハウ、住まいをもっと快適にするためのヒントをご紹介！ Movable Type Publishing Platform 4.01 太陽光発電システムのメリット・デメリット tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1845 2010-08-03T07:57:20Z 2010-08-03T08:32:59Z 最近、テレビや雑誌などで「太陽光発電」という言葉を見つけることが多くなっ... SBI不動産ガイド
【メリット】
・エネルギー源が無尽蔵であること
太陽をエネルギー源とするため、事実上無尽蔵のエネルギー源を活用できます。
・光熱費の削減
太陽光発電システムを導入することで、それまで支払っていた電気代が削減されます。また、オール電化を組み合わせることで効果はさらに高まります。
・補助金制度
現在、太陽光発電システム導入拡大のために、国の補助金制度が設けられています。また、お住まいの地域によっては地方自治体の助成制度の活用も可能です。
・効率よく電気を使用できること
太陽光発電では、発電した電力量のうち約9割を家庭で使用可能です。また、日ごと月ごとの発電量をチェックすることで節電意識も高まります。
・エネルギー回収率の高さ
太陽電池の製造に使用される電力を約1年で回収でき、その後システムを維持するための電力をほぼ必要としません。
・災害時などの停電時にも使用することが可能
長時間の停電時などの際、非常用電力として使用することが可能です。
・メンテナンスのしやすさ
設置後大規模なメンテナンスを必要としません。但し、定期的なメンテナンス（汚れをとる等）はしたほうがよいです。
【デメリット】
・太陽光発電システムで発電した電力のみでの生活は難しい
太陽をエネルギー源としている以上、どうしても天候に左右されてしまい、夜は発電することができません。また、お住まいの地域や屋根の方角、自宅周辺の環境などにも影響を受けやすいという特徴があります。
・故障が見つけにくい
大規模なメンテナンスは不要である半面、故障した場合の発見が遅れる可能性があります。定期的に発電量をチェックして、異常がないか確認することをお奨めしています。 以上、簡単に太陽光発電システムのメリット・デメリットをまとめてみました。実際に設置を検討される際には、メリットだけではなく、デメリットについてもしっかりと認識したうえで設置されることをお奨めします。 実際に太陽光発電システムを設置した場合・・・ 次に、実際に太陽光発電システムを設置されたご家庭の実例をご紹介したいと思います。お住まいの地域や屋根の形状・方角、周辺環境にもより補助金や発電量は異なってきますので、あくまで参考としてお読み頂ければと思います。 太陽光発電システムとオール電化（エコキュート・IHヒーター）を設置された、東京都足立区にお住まいの4名のご家庭での「実例」となります。なお、設置容量は3.5kw、屋根は影が全くかからない南向きの好条件な屋根でした。 太陽光発電システム設置前は、平均して電気代が月額12,000円、ガス代が月額10,000円ほどかかっていました。太陽光発電システムとオール電化を設置後、電気代は月額8,000円、ガス代は0円となり、単純な計算をすると月額14,000円の光熱費削減となります。加えて、余剰電力の売電（電力会社に売却して得られる）収入が月額1,500円程度あるので、実質、月額15,500円程の光熱費削減となられたようです。 このご家族から頂いた印象的なコメントをあわせてご紹介します。 「自分たちが創った電気で日々生活しているということに本当に感動しています。また、どれだけ家の中で電気を使っているかが一目瞭然なので、自然と家族全員に節電意識がついたことも大きなメリットだと思っています。何というか生活の質みたいなものがあがった気がしています。」 太陽光発電システム設置がきっかけとなり、家族にエコ意識が芽生え、当たり前にエコライフを心がけた生活を過ごすようになる。実はこれこそが一番のメリットかもしれませんね。 最後に、繰り返しになりますが、あくまで太陽光発電システムは一戸一戸の屋根の形状や方角、周辺環境により発電量は異なってきますし、お住まいの地域によって補助金の制度も異なります。 実際に設置を検討される際には、お住まいの地域の「信頼できる」販売施工会社に、ご自宅に設置した場合はどうなるのか、しっかりと納得のいく説明を頂き、メリット・デメリットを踏まえたうえで設置しましょう。

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]]> 相続税対策と不動産活用 tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1847 2010-06-21T06:41:01Z 2010-08-20T06:53:45Z 相続というと一部の資産家の話と思っている人は多いようで、相続対策について... SBI不動産ガイド 節税対策 節税対策としては、大まかに分けて3種類が考えられます。１．自宅を利用、２．大規模の宅地を利用、３．等価交換の利用　です。 1.自宅を利用 課税対象不動産を居住用（自宅）として利用している場合、「小規模宅地等の特例」を受けることが出来ます。例えば都心に自宅があって、そこに住んでいた場合、資産という自覚がなくとも自宅に多額の相続税がかかってしまい、納税のために家を手放すということになると、居住者にとってはあまりにも理不尽です。そこで、遺産の中に居住用や事業用に使われていた宅地等で条件を満たしたものがある場合、その宅地等の評価額を最大80％、最低でも50％減額する特例があります。 具体的な要件等は下記をご覧下さい。 ▼国税庁「相続した居住用や事業用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」 http://www.nta.go.jp/taxanswer/hyoka/4608.htm この特例は、相続税の申告の際に特例の適用を受ける旨を記載しないと受けられませんので注意が必要です。 2.大規模の宅地を利用 上記の「小規模宅地等の特例」はあくまで居住用の一定規模までの土地を対象としたもので、400平米超の大規模の土地をそのままに所有している場合は、アパートやマンションを建てて賃貸に出すなど「土地活用」をして土地の評価を減少させることで、節税対策を行い、同時に家賃収入を得ることで納税の資金をつくることが出来ます。 更地にアパートやマンションを建てた場合、その土地は「貸家建付地」ということになり、土地価格の60〜70％は借地権の評価となります。つまり土地の評価としては30〜40％に評価が下がるのでその分、節税対策となるということです。そして例えば、建てたアパートやマンションの一室を自宅とすれば、小規模宅地として二重に節税対策をとることが出来ます。さらに資金を借入すれば、債務を相続財産から控除することが出来ます。 そうなると、土地は更地にしておくよりもアパートやマンションを建てて「貸家建付地」に下方が節税あるいは納税の資金作りには断然有利に見えますが、それはあくまでも「土地活用」が成功した場合の話。 例えば入居者の集まりが悪く収益が思ったように得られず、借入金の返済が滞ってしまえば、節税どころではなくなります。 3.等価交換を利用 上記のような「貸家建付地」を利用することによるリスクを回避するために「等価交換」を利用するという方法があります。これは、土地を不動産デベロッパーに提供することで、デベロッパーは建物にかかる建築費等を負担して、アパート・マンションを建築します。双方は土地と建物を等価となるように交換し、土地は共有持分、建物は部屋により割り振ります。 借入金の必要もないので土地所有者にとってのリスクは少ないといえますが、最終的にはデベロッパー手動でのプロジェクトとなり、また土地は手放すことになります。 土地活用を考えるためには、その土地にどの程度の需要が見込めるか、収支はどのようになるかをしっかり検討したうえで、話を進める必要があります。 節税対策は、成功しないと全く意味がありませんので、ご自分の土地の条件などを充分考慮のうえ、最も効果的な対策を探しましょう。

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]]> リフォームして住む！中古一戸建ての選び方 tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1846 2010-05-12T07:19:53Z 2010-08-17T08:22:18Z マンション同様、一戸建ても中古を買ってリフォームして住む、という選択をす... SBI不動産ガイド 建築面積の制限 敷地に余裕があるので少し増築してもう少し広く住みたい、とか、２階建てを３階建てにして部屋を増やしたい！ 等と思っても、立ててよい建物の大きさには法的な制約があって、難しい場合があります。 いわゆる「建ぺい率」「容積率」による制限です。建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、例えば100m2の敷地で建ぺい率が40％なら40m2までしか建築物は建てられない、ということです。容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合のことで、これによって建築物の延床面積が制限され、事実上建てられる階数に制限が設けられることになります。 購入した住宅が、現時点で既に法的な制限いっぱいに建てられているとしたら、それ以上の増築は出来ません。広い庭の家を見つけて、ここにサンルームを作りたい！と思っても、不可能な場合があるというわけです。ですから「建ぺい率」「容積率」に関しては、購入する前に不動産会社にきちんと確認しておきましょう。

工法による制約

もともと日本では「木造軸組工法」といって、柱や梁、筋交いなどの「軸」で建物の構造を支える広報が一般的でした。この「木造軸組工法」で建てられている家の場合、筋交いをうまい具合にレイアウトすることで、間取り変更や大きな改修が可能です。一方、最近の一戸建ての主流となりつつある「2×4工法」は、壁、床といった「面」でささせる仕組みで耐震性に優れていると言われますが、構造上、取り除けない壁があるため、間取り変更の自由度は低くなります。同様に「壁式RC造」も壁で支える工法のため、取り除けない壁の成約が出てきます。 ポイントは壁で支える工法かどうかですが、いずれにしろリフォーム会社に工法・構造をあらかじめ確認しておくのが安全です。

断熱・耐震補強

中古を買ってリフォームするのであれば、今やっておきたいリフォームメニューとしては断熱材のチェックと耐震補強です。 まず断熱材。断熱材がきちっと入っていることで、冷暖房効率もよく、冬は暖かく夏は涼しい快適な住空間を実現することが出来ます。ところが古い家では当然、断熱材が不足していたり古くなっていたりして、きちんと効かないことが考えられます。この場合は、床・壁・天井などに断熱材を入れなおす必要があります。サッシを交換することで、より断熱効果が得られ、防音性能も良い住空間が可能になります。 次に耐震補強。必ず来る地震に備えて、耐震チェックは必ずやっておきましょう。中古物件の痛み具合によってかなりの差が出てきますので、安心できる耐震性能を備えるためにはどれだけの費用がかかるかをリフォーム会社に確認するのが良いでしょう。 基本的な物件のチェック項目を見てきましたが、このほかにもメンテナンス具合や接道状況、個々のライフスタイルに必要な要素をきちんとチェックする必要があります。 中古一戸建て＋リフォームで理想の我が家を作りましょう。

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]]> 家族のためのシックハウス対策 tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1842 2010-04-05T08:09:13Z 2010-04-05T08:11:20Z シックハウス症候群とは 新しい家やリフォームしたての家に入居した人が、突... SBI不動産ガイド シックハウス症候群とは 新しい家やリフォームしたての家に入居した人が、突然、目やのどの痛みを訴えたり、めまいや吐き気、頭痛などに襲われるといったことが問題化したのは1990年代に入ってからのことでした。住宅の建材や家具などから放出するホルムアルデヒドなどの揮発性化学物質が人体に触れたり吸収されたりすることによって健康障害を引き起こす、いわゆる「シックハウス症候群」です。人体に与える影響は非常に深刻で、長く体調不良を訴える人や通常の社会生活を営むことも難しくなった人さえいます。 直接の原因は建材に使われる化学物質ですが、近年の住宅の機密性も影響し、物質の室内濃度が高くなったという影響も背景にはあります。 当然、大きな社会問題となり、2003年の建築基準法改正により、ホルムアルデヒド、クロルピリホスといった物質が規制対象となりました。

シックハウス対策

考えられる対策としては大きく二つ。使用建材の確認と、換気の徹底です。 ●建材チェック 建材に使われている規制対象化学物質の含有量を把握し、なるべく放散量の少ない材料を選びましょう。建材だけでなく、家具やじゅうたん、カーテンや塗料ワックスにも化学物質を発散するものがありますので要注意です。敏感な人がいるご家庭では、できれば全ての家具や建材を化学物質を含まない安全性の高い自然素材等を使用するようにしましょう。 ●換気 とにかく室内の通風をよくすること。定期的に、出来れば常に換気を行うことです。24時間換気システムがあれば、スイッチを切らずに常に運転します。空気を入れ替えることで、室内の揮発性化学物質は薄くなります。換気を行うことはカビやダニ対策としても効果的です。

使用建材の評価：F☆☆☆☆（エフフォースター）とは

建築基準法改正により、シックハウス症候群の原因とされる物質の住宅建材への使用が制限されることになりました。有害物質を発散するレベルは日本工業規格（JIS）、日本農林規格（JAS）および国交省大臣認定によって等級が付けられ、星の数によってF☆〜F☆☆☆☆といった等級に分けられます。 F☆☆☆☆（エフフォースター）とは、ホルムアルデヒドの発散レベルが最も低いと認定された建材に付けられる等級です。 この基準を参考に建材を選べば安心ですよ、という一つの目安なのですが、あくまでも危険物質の発散レベルが「最も低い」ということであって、発散がゼロというわけではない点に注意が必要です。

シックハウス対策の建材

これから新築、あるいはリフォームをする際に、どのような建材を選べばよいのでしょうか。今、注目されている自然派建材の特徴をご紹介します。 ●珪藻土 壁などの建材に使われる珪藻土は、珪藻という植物性プランクトンが海底などで化石化し堆積化した粘土状の泥土。七輪やビールのろ過在、脱臭剤として古くから使われてきました。 小さな粒子の中に規則正しく配列している無数の孔（空気層）があり、それによって湿度を調節してくれたり、遮音性、断熱性、脱臭性などに優れています。 ホルムアルデヒドなどの有害物質を吸着するのでシックハウス対策に有効といわれ、さらに湿度を調節してくれることで、ダニ・カビを防ぎ、アレルギー反応などを抑えてくれる働きがあるとも言われています。 注意点としては普通の壁建材と比べると値が張るのと、施工によりひび割れや表面の珪藻土の粉が落ちてくることが考えられます。 ●漆喰 こちらも塗り壁の原料である漆喰は、消石灰を主原料としてフノリ（膠着剤）やスサ（麻などの繊維質）を混ぜたものです。 こちらも日本の季節に対応して湿気を吸収したり調節してくれるので、カビが付きにくく、押入れなどの光がとりにくい部分の壁によく使われます。遮音性や遮光性にも優れています。 家のリフォームや新築をする際には、なるべく住む家族の健康にとって好ましい空間を作れるよう、リフォーム会社の担当者とよく相談しましょう。

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]]> リフォームして住む！ 中古マンションの選び方 tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1841 2010-02-04T09:57:04Z 2010-04-02T10:00:19Z 「中古マンションを買ってリフォームして住む」という選択をする方が増えてい... SBI不動産ガイド 希望のリフォームが出来る物件か 上記でも触れたように、どんなマンションでも自分の思い通りにリフォームできるというわけではありません。まずはマンションの構造を確認しましょう。マンションには大きく分けてラーメン構造と壁式構造があります。ラーメン構造は鉄筋・鉄骨の柱と梁で支える構造で、比較的リフォームの自由度が高い構造です。一方、壁式構造の場合は壁と床の面で構造を支えているため、撤去できない間仕切りがあり、リフォームには不向きといえるでしょう。 構造を確認することで、思い通りの間取り変更が出来るかどうかがわかります。構造については不動産会社もしくはリフォーム会社に調べてもらいましょう。

電気の容量や配管、エアコンの穴を確認

古いマンションだと、30〜40アンペアというところが意外とありますが、AV製品やPCが充実している昨今、ファミリーで普通に暮らすのに40〜50アンペアは必要となってきます。電気の最大容量は要確認です。 また、リフォームを検討するときにほとんど必ず対象となるのが水周りのリフォーム。そのときに配管や換気設備の位置が重要になってきます。配水管を通す床下の空間の広さによっても水周りを移動出来る範囲が変わってきます。 さらに、少し古いマンションだと、エアコンが設置できるのはバルコニー側の部屋だけ、ということも多く、そろえなくてはならない空調設備に影響します。エアコンについてはエアコン用の穴があるか、室外機を置くスペースがバルコニーにあるかをチェックする必要があります。 いずれも不動産会社またはリフォーム会社に相談しながら確認しましょう。

専有部分と共用部分

マンションのような集合住宅は分譲で手に入れたものであっても区分所有といって、自分の自由になる部分「専有部分」と、住民みんなのものである部分「共用部分」に分けられます。専有部分についてはリフォームが可能であれば、自由に変えていい部分ですが、共用部分は自分だけの持ち分ではないので、技術的に出来るかどうかは別として基本的にリフォームしてはいけません。ドアやサッシ、バルコニーは共用部分なので変えたくても変えることは出来ません。その点も鑑みて、ドアやサッシは自分の満足いくものが最初から取り付けられている物件を選んだ方がいいでしょう。 リフォームすることを念頭に入れると、物件選びの際のチェックポイントも若干違ってきます。不動産会社には「リフォームして住みたい」ということをあらかじめ伝えておいて、随時リフォームを検討し、相談しながら一緒に物件を選ぶことが大切です。

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]]> 不動産売却　契約の際の注意点 tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1840 2010-02-04T07:09:58Z 2010-04-02T07:30:11Z 買主との条件が整い、売却が決まったら、いよいよ契約に向けて動くことになり... SBI不動産ガイド 契約前の確認事項 既に転居済みなどで当該物件が空室であれば問題ありませんが、まだ売主のあなたやご家族が入居中の場合、残金決済期日までに必ず明け渡せるかどうかを確認しましょう。当然、明け渡すつもりだったとしても、例えば転居先の都合でその日までに入居できなくなったとか、新居を立てていたがどうも完成が間に合わない、などの理由で期日までに明け渡せないかもしれない、といった事態は意外と頻繁に起こります。 それらを確認してみて、もし期日までに明け渡せないという可能性が出てきたら、契約書に何らかの停止条件などを記載しておく必要があります。そういう場合の契約書の記載内容については不動産会社に相談するといいでしょう。 次に売主として特に気にしなければならないのは買主の住宅ローン審査についてです。こういうことは売主が直接買主とやり取りするというよりは、媒介の不動産会社を通してすることになります。 そもそも買主のローンの仮審査が通ってから契約という運びになるのが一般的です。（仮審査も通さないうちに売買を決めてしまうのは拙速に過ぎます。）ですから、ほとんどの場合、本審査も通るのですが、まれに仮審査がOKだったのに本審査が通らないというケースがあります。そうした場合に備えて買主保護のために、住宅ローン審査が降りなかった場合、売買契約は白紙に戻して売主は預かっている手付金も無利息で返すという「住宅ローン特約」が契約書に記載されることになります。注意したいのはこの特約条項の期間です。買主のローンが通るか通らないかは売主の責任ではないのにずっと引っ張られるのは厳しいので、売主としてはなるべく最短の期間に設定するように要求しましょう。住宅ローンの本審査は大体1〜2週間、遅くとも3週間で結果は出てきます。不動産会社とも相談し、契約まではなるべく緩慢な作業にならないように注意しましょう。

契約書のチェックポイント

不動産売買の契約書は、基本的には仲介に入った不動産会社が作成したものを使用します。ほとんどの場合、不動産会社が通常使っている雛形を使うので大きな問題はないはずなのですが、現実は不動産会社によってかなり違うので用心に越したことはありません。契約当事者としては、とにかく全て読んで理解して、納得する必要があります。 ただし契約書は黙っていると事前に見せてはもらえないことが多いので、必ず契約前に原本のコピー等を取り寄せ、内容を確認しておきましょう。 契約書では、上記の住宅ローン特約の期間をチェックする（売主としては極力短めに）と同時に手付金の項目を確認しておきます。既にこの時点では手付金の額は決まっていて双方納得済みでしょうけれど、一応確認します。そしてもう一点、手付け解除の期間も確認しておきます。一般的には手付け解除の期日を契約書上に記載します。その期間が短すぎないか、ということも確認しておきましょう。 売買契約書は専門用語を交えた一見難解そうな文章が細かい文字で並んでいるので、挫折しそうになるなのも分かりますが、腰をすえて読んでみれば素人にとっても理解できないほど難しいものではありません。契約当事者としてはきちんと理解して、契約当日をむかえるようにしましょう。

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]]> 「陳腐は敵、平凡は悪」 tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1834 2010-01-29T10:50:57Z 2010-01-29T10:56:56Z ある時、投資家の方からご相談が入りました。 「入居率が下がり、建て替えた... SBI不動産ガイド 現地調査時の状況
現地調査時の状況

現地調査時の状況
現地調査時の状況

唖然！！ 決してハウスメーカーはダメというわけではありませんが、コストダウンを徹底的に図るには、金太郎飴を生産することが一番儲かるのです。企画以外のものを要望すると「目の飛び出る追加見積り」が出てきます。元々土地に建物を合わせて間取りを設計しているのではなく、先に建物のタイプ別プランがあり、それを土地に合わせているのです。この要望には、割に合わない金額が提示されるのです。 実は、住宅も一緒なのです。 要するにアパートのパッケージ商品です。 一昔前（20年位前）は、"アパートなんて早くて安ければよい"の時代でした。でも、今は入居者様一人ひとりに個性もあり、住むだけの場所から生活を楽しむ空間へ変わりました。 ですから、「楽しめない」「おしゃれじゃない」「かっこ悪い」は、家賃を下げるしか方法がなくなってしまうのです。 「気に入って買った今年最新の服も、何年かごにはタンスの肥やし」というのがどうしても人の心理というものです。 大手メーカーの金太郎飴だといつも見慣れていますから、すぐ飽きてしまうのです。 やはり入居者に気に入ってもらえなければなりません。 「こんなステキなマンションに住みたい」と思わせなければなりません。 ですからデザイナーズをおすすめしています。デザインはお金がかかるからとためらう方もいらっしゃいますが、デザインは趣向ではありません。自宅は違いますが、マンションはビジネスです。費用をかけただけ、効果や結果に反映されなければ無駄になります。

PR：将来価値の追求

藤和エンジニアリングでは、住宅の建築やデザインもしていますが、間取りの打ち合わせをすると、奥様は「対面キッチンがほしい」、ご主人は「浴室の天井から星を見たい」などとよくおっしゃいます。
みなさん、夢や希望が必ずあります。その時に「予算がないから駄目です」と私たちは言いません。「いろいろ予算をやりくりして、なんとか夢を実現させましょう！」と頑張ります。
実は入居者も望んでいます。賃貸にも、自宅ではないけれど同じ夢を持っています。楽しくなるような、住みたくなるような演出が出来るかどうかによって入居率は変わります。広さや、家賃だけで選んではいないのも現実です。ですから、地域性や対象入居者層、現地のロケーションを考慮し、専属の建築デザイナーが科学的にデザイン致します。これにより1棟として同じものは作りません。
5年後、10年後でも周りの新築物件と競合しないように、かなり先のモードを考えてデザインします。
「今が良ければよい」では将来負けてしまうからです。 そして完成させたマンションがこれです。

夜の外観
夜、どのように見せるかデザインしています。疲れて帰ってくる自宅ですから。

昼の外観
窓の水切りを応用してシャープさを出しました。 お金はたいしてかかりません。工夫です。 また、キッチンとユニットバスは「新築大家さん」オリジナルです。入居者に気に入ってもらうため、メーカー品にもないので作ってしまいました。

ティーカウンターとしても使えるカウンタートップ
ティーカウンターとしても使えるカウンタートップ

スタイリッシュなオープン型キッチン
スタイリッシュなオープン型キッチン

見せる収納を楽しめる収納棚
見せる収納を楽しめる収納棚

キッチンカラーは3色から選べます。
キッチンカラーは3色から選べます。

全面ガラスで開放感に満ち溢れるユニットバス

全面ガラスで開放感に満ち溢れるユニットバス
全面ガラスで開放感に満ち溢れるユニットバス

シンプルでデザイン性の高い洗面ボウル

シンプルでデザイン性の高い洗面ボウル


分かっていただけましたでしょうか。 「陳腐は敵、平凡は悪」

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株式会社藤和エンジニアリング

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]]> 新築マンションの構造　基礎知識 tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1839 2010-01-19T05:07:19Z 2010-04-02T05:27:09Z マンションは、何よりもまず「立地を買え」と言われます。確かに不動産、特に... SBI不動産ガイド 躯体 ●構造材料 昨今のマンションには主に、鉄筋コンクリート造（RC造）と鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）があります。 RC造は鉄筋コンクリートによって構成された構造で、中高層マンションの大半がこのRC造で作られています。 一方、SRC造は鉄骨骨組の周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込んだ構造で、一般的に8回以上の高層、超高層マンションはこのSRC造で建てられています。 ●構造 構造で見ると主に、「壁式構造」と「ラーメン構造」があります。 「壁式構造」は壁とスラブ（床）を組み合わせた構造形式で、壁・床・天井の六面が箱型となって建物を支えます。室内に柱や梁がなくスッキリとした室内空間が得られる一方、壁を均等に配置する必要があるため、間取り計画に若干の制約が生じ、またリフォームで壁を取り払うことが出来ません。この壁構造では5階建てまでが限界で、低層のマンションに多く見られる構造形式です。 「ラーメン構造」は、垂直方向の柱と水平方向の梁を接合し、建物を支える、最も一般的な構造形式です。開口部を大きく取ることができ、間取りが比較的自由で、リフォームにも有利ですが、柱や梁が室内に現れるので家具がうまく配置できないなどの制約が出る場合があります。このため、住戸の主開講側の柱と梁を外部に張り出し、柱型、梁型が出ないように計画することも多いです。

サッシュ

マンションのアルミサッシュは共用部分となるため、基本的には自分で変えようと思っても変えられません。マンションによっては管理規約により変更可能な物件もありますが、いずれにしろ自分の意思だけでそう簡単に変えられるものではないことは認識しておいた方が良いでしょう。
しかも、サッシュによって建物の機密性や特に遮音性に大きな違いが出ます。寒冷地や周辺の騒音が気になるエリアでは、いっそう重要なチェックポイントとなります。
ここでは特に遮音性能についてみていきましょう。
遮音性能については、以下の4段階があり、数字が大きくなるほど、遮音性能（音を遮る力）が高くなります。
　T1T2T3T4
遮音性能(500Hz以上)25db以上30db以上35db以上40db以上
サッシュ種類一般的断熱サッシュセミ・エアタイトサッシュエアタイトサッシュ二重サッシュ
躯体にもよりますが、一般的にはT4の二重サッシュにすればかなり賑やかな幹線道路沿いでも、窓を閉めることで外の騒音が「畳のすり足」程度のレベルになります。

スケルトン・インフィル

スケルトンとは「躯体部分」、インフィルとは「内装・設備」のことで、それらを分離させた工法のことを「スケルトン・インフィル」といいます。スケルトン・インフィル仕様のマンションは床や天井の裏側に配管を持ってくるため、二重床・二重天井であることが条件となります。
これにより、設備・配管の位置変更が容易に行えるため、間取り変更などのリフォームが可能となり、住まいの可変性が高まって長期で使える住宅となってエコにもつながる、というわけです。
長く住めばライフスタイルも変化してくるものなので、新築を買う際にもリフォームのことは念頭に置いておいて損はないと思います。

住宅性能表示

住宅性能表示マークマンションの設計・施工について一つの安心・安全の基準となるものが「住宅性能表示制度」です。
新築マンションのパンフレットや物件情報サイトなどで、このようなマークをご覧になったこともあるかと思います。このマークが付いているということは、「住宅性能表示制度」を利用している住宅ということで、これは国土交通大臣指定の住宅性能評価機関（第三者の専門機関）が全国統一のルールに従って、設計と施工の各段階でチェックしたという一つの証しです。
建設住宅性能評価を受けると、設計・施工に関わる部分で何らかのトラブルがあった際に「指定住宅紛争処理機関」が対応してくれるという一つの安心が与えられます。その他、住宅ローンや地震保険料といった部分で優遇や割引があります。
もちろん、これを受けているからといって100％安心安全というわけではありませんが、ないよりはあるに越したことはありません。これらの表示がない場合は、なぜ「住宅性能表示制度」を利用していないのか、他にどのような安全基準があるのか、といった点は、担当者に確認した方が良いでしょう。 ☆SBI不動産ガイド]]> リフォームのクーリングオフ tag:www2.re-guide.jp,2010://1.1835 2010-01-15T07:29:10Z 2010-02-24T07:38:27Z 訪問販売・電話販売による悪質リフォームの勧誘 悪質業者による卑劣なリフォ... SBI不動産ガイド 訪問販売・電話販売による悪質リフォームの勧誘 悪質業者による卑劣なリフォーム勧誘が各地で問題となっています。 最近は特に高齢者を狙ったものが多いようですが、対象は様々な案件に及びますので油断は禁物です。 勧誘の手口として多く見られるのが「点検商法」です。 これは、例えば、「この地域で屋根の無料点検を行っています」等と、頼んでもいない業者が現れ、点検させると、あることないこと家の欠陥を指摘して、不安を煽ります。 シロアリがいる、屋根瓦が壊れている、内側が腐食している…などなど。「このままでは地震や台風が来たら、一発で吹き飛んでしまいますよ」などと大げさに脅し、工事等の契約を勧誘してきます。 また、「今なら特別のお値段で…」と、最初に勝手にはじいた見積もりから大幅に値段を下げるなどして、契約を急がせます。 こうした業者にはキッパリとNO！ということが大切ですが、万が一のときのためにクーリングオフの知識も持っておくと良いでしょう。

クーリングオフ（契約解除）をするには

リフォームのクーリングオフを行うには、まず前提条件があります。 それは、営業所や展示場以外の場所（自宅など）で契約した場合で、契約書を受け取ってから8日以内であることです。 この条件を満たせば、例えばリフォームが完了していてもクーリングオフは出来ます。 逆にそれ以外の場合、つまりリフォーム会社を自分で選んで展示場などの事務所で発注した場合は、クーリングオフの対象ではありませんので注意しましょう。 もし、クーリングオフ期間が経過している場合でも、契約を解除することは可能な場合があります。「誤認」や「困惑」して契約をした場合です。 「誤認」とは事業者が契約の重要事項について事実と異なることを告げて消費者が誤った認識をして契約してしまうことや断定的な判断を提供された場合、また消費者にとって不利益な情報を隠して契約させられた場合などです。 「困惑」とは、事業者に帰って欲しいと告げたのに帰ってくれなかったり（不退去）、消費者側が帰りたいと告げたにもかかわらず返してもらえなくて（監禁）仕方なく契約してしまった場合などです。 自分がトラブルに巻き込まれたと思ったら、とにかく早めに専門家に相談することが大切です。

トラブルを未然に防ぐ

基本的には、飛び込みで来たこのような勧誘の業者を簡単に家には入れないことです。一度入れてしまうと居座ってなかなか帰りません。たとえその日に断って帰らせることができても、契約をするまで何度もしつこくやってきます。一回目の対応が非常に大切です。 家の修繕やリフォームというかなり大きな仕事を頼むのですから、信頼できる業者に頼むのが一番です。基本的には、自分で何社かの信頼できそうな業者をピックアップし、数社に絞って見積もり依頼をしてから決めるのが安全です。地元の業者に任せたいのであれば、近所の人や知り合い、親戚などに聞いてみて、その会社の事例や評判を確認してから頼むべきです。 リフォームや家の修繕は事前の下調べをしっかりしてから行うもの。たまたま業者がやって来て安そうだからと衝動でやるものではない、ということをくれぐれもお忘れなく。

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]]> ピンチはチャンス！！ tag:www2.re-guide.jp,2009://1.1832 2009-12-24T02:26:09Z 2010-01-14T00:40:24Z 2009年も（毎年ですが）、まさに激動の一年でした。 リーマンショツクで... SBI不動産ガイド PR：任意売却物件ご紹介システムのご案内 暗い話ばかりで一年を締めくくりたくないので、弊社の新しい取り組みを御紹介します。
最近急増しているのが、住宅ローンの返済が出来ずに金融機関より担保権実行を迫られる競売です。その前に売却する事を任意売却と言います。
弊社はこの時代の流れに乗り、任意売却物件を投資家の皆様に直接ご紹介するシステムを開発しました。私たちコンサルタントが債務者の土地に再建築可能か建築法規チェックやリーシング調査を行い、「お宝不動産」としての物件化を図り、同時に直接債務者と債権者(金融機関)の間に立ち、双方の価格と、投資家の皆さまの利回りを調整し、3者が納得した場合に物件を成立させます。
債権者は出来るだけ多く回収したいのですが、競売になってしまうと末梢金額(回収額)の調整が効かず、損をしてしまう、債務者も出来るだけ再生の活路を見つけたい、その利害の調整を、弊社コンサルタントが致します。地域は首都圏限定で開始しますので、「戸建て賃貸」から始められる方や「新築1棟物」の方に優良な「お宝物件を」提供できるように努めます。
是非この機会に会員登録をして頂ければ、条件に近い物件がご紹介出来ると思います。 今年一年、本当にありがとうございます。 来年も投資家の皆様に良い年でありますよう、社員一同精進して参りますので、今後もご指導の程、よろしくお願い致します。

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]]> アパート経営を失敗しないために−建物の名義 tag:www2.re-guide.jp,2009://1.1831 2009-12-15T02:43:13Z 2010-04-01T10:32:27Z 相続税対策にアパート経営を―。 土地をお持ちの方が、アパート経営を始める... SBI不動産ガイド 建築するときはおかれている条件を整理して 建物の名義を決定するときには、総合的に判断する必要があります。以下に挙げる主な条件でもその答えは大きく違ってきます。 （１）土地名義人の相続発生までの期間が長いのか、あまりないのか？ （２）土地名義人が持つ相続財産の総額及びそれらにかかる相続税額の予想金額 （３）被相続人の所得税額 （４）土地名義人の所得税額 （５）建築予定物件から得られる収支見込 （６）建築にかかる総額 更に、建築資金を銀行からの融資でまかなう場合がほとんどのため、銀行の審査がパスできないと建築自体ができなくなってします。その点についても考慮する必要があり、簡単に決定できないものなのです。

相続税額引き下げOR収入移転

相続税引き下げをメインに考える場合は建物の名義を土地所有者本人にします。但しこの場合では相続が発生するまで相続人に家賃収入が入りますので所得税を納めることになります。土地名義人の相続発生までの期間があまりなく、家賃収入が低い場合に有効であると思われます。 一方、親族名義で建築した場合、家賃収入は賃貸建築物の所有者に入ります。将来の相続財産の引き下げにもなり、土地所有者の所得税も安くなるというメリットがあります。なお、親子間で地代の支払いをしないで土地の貸し借りをしても『使用貸借』として税務上贈与税が課税されることはありません。先ほどとは逆になりますが、土地名義人の相続発生までの期間に余裕がある場合はこちらの方が有利になると思われます。
-建物名義が本人建物名義が親族
相続税額引き下げ貸家建付地○×
貸地-×
建物評価減○×
所有権移転×○
土地所有者の所得税対策×○
以上が【アパート経営を失敗しないために−建物の名義】です。 土地の相続だけでなく現金を不動産に変えお子さんに相続をとお考えの方もいらっしゃると思います。その場合でも建物の名義を誰にするかは十分検討されることをおすすめします。しかしそれ以上に残される親族間で争いごとに発展しないように考えることも重要です。条件や手順を追って総合的に判断することを強くおすすめします。

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]]> オーナーチェンジ物件の魅力と注意点 tag:www2.re-guide.jp,2009://1.1838 2009-12-09T03:39:21Z 2010-04-02T03:49:11Z オーナーチェンジとは 中古物件をターゲットとして投資用不動産を探している... SBI不動産ガイド オーナーチェンジとは 中古物件をターゲットとして投資用不動産を探している方なら、基本的には「オーナーチェンジ物件」が狙いめといえるでしょう。 「オーナーチェンジ」とは、現在既に入居者がいる物件を、オーナーが次のオーナーに転売することをいいます。つまり「オーナーチェンジ物件」というと、オーナーだけが変わる物件、という意味です。一定の家賃収入が定期的に入ってくる物件のオーナーが変更するだけなので、新しいオーナーにはすぐに家賃収入が約束されています。ですから「オーナーチェンジ物件」という言葉は常に売り文句として語られます。アパートやマンション一棟であれば、満室稼動のオーナーチェンジ物件ならすぐにはリフォームの必要もなく、非常に魅力的ということがいえるでしょう。

オーナーチェンジ物件の注意点

それでは、オーナーチェンジの満室稼動物件ならば「即、買い」でいいのでしょうか。ここで一歩立ち止まって考える必要があるのは、「なぜそのような条件の良いはずの物件を現オーナーは手放すのか？」ということです。売主が、約束された月々の収入を捨ててまで売りたい事情は何なのか、これは必ず確認する必要があります。 売主が資金繰りを急いでいるなどの個人的な事情でやむを得ず手放す、といった事情であればまだいいですが、そうでないとすると入居者や管理組合等に、何か問題をかかえているということが考えられます。家賃の支払いが遅れがちな入居者がいたり、住民が何らかのトラブルを抱えているといったこともありえます。その点も含めて、しっかりと事前に調査しておくことが大切です。 また、満室稼動のオーナーチェンジ物件となると、特に居住用の場合は物件の室内の下見をすることが基本的には出来ません。借主が居住している間は分からなくても、退去後に初めて室内を見てみたら想像以上に痛みが激しく、すぐにも修繕が必要ということも可能性としてないわけではありません。 また、満室稼動物件といえども、当然、未来永劫満室が約束されているわけではないので、常に空室リスクというのはつきまといます。入居者が同時に入った物件の場合、同じように一時にみんなが出て行って、その後なかなか入居者が決まらないということも考えられます。やはり立地や建物についても確認しておく必要は欠かせないのです。 とはいえ、基本的にはねらい目であるオーナーチェンジ物件。不動産の状況なども含め、多くの物件を見て、見極めるスキルを高めていきましょう。

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]]> マンションの新しい工法〜梁・柱のないスッキリとした生活 tag:www2.re-guide.jp,2009://1.1837 2009-12-01T10:44:34Z 2010-04-02T03:51:08Z マンションのお部屋を占領している梁・柱 マンションの場合、部屋に何も入っ... SBI不動産ガイド マンションのお部屋を占領している梁・柱 マンションの場合、部屋に何も入っていないまっさらな状態で部屋の中を眺めても、ボコッと突き出たものが目に入ります。天井に沿って突き出ている梁、壁の隅に張り出している柱です。 これらが邪魔をして、家具のレイアウトが思うように行かない、ということはよくありますが、部屋を決めてしまった以上、絶対に動かせないのがこの梁・柱です。 何とかこうした梁や柱を目立たせないために、それらがある部分に部屋の仕切りやクローゼットを造ったり、ピクチャーレールやカーテンレールを這わせてみたりと、マンションの製造業者はこれまで様々な工夫を凝らしてきたものの、空間を狭めるものであるという根本的な性質は変わりませんでした。とはいえ、梁も柱もマンションを支える大変重要な要素であり、構造上なくすというわけにはいきません。たとえ闇雲に減らそうとしても、それこそ欠陥住宅になるだけです。 こうして、マンションの構造と快適な居住空間問題は矛盾を抱えたまま、今日まで密かに大きな課題を抱えてきました。

梁・柱がない？新しいマンション

そのゴールの見えなかった快適居住空間問題に、ここへ来て一筋の光が見えてきました。 それが、昨今じわじわと新築マンションに取り入れられているある工法を取り入れ、梁・柱を極力なくしてしまうという、画期的なマンション技術です。その工法とはボイドスラブ工法、そしてアウトポール工法です。 ■ボイドスラブ工法 通常よりも厚いスラブ暑さのあるコンクリート床スラブの中に円筒状の穴を開け中を空洞にしてボイド管を通し、それ自体で床や天井を支えます。スラブ全体が梁の役目を果たすので、梁をなくしても強度が保てる、というわけです。部屋に梁がなくなるということで大変人気の工法ですが、スラブを厚くするために、当然ですが従来よりも階高を高く確保する必要があるため、コストも高くなりがちではありますが、すっきりとした居住空間を享受することができます。 ■アウトポール工法 次は柱を目立たなくする技術です。従来、室内に張り出していたコンクリートの柱型をバルコニー側や共用廊下側に出してしまいます。これだけのことですが、室内には柱型がなくなりスッキリ。床に置く家具の自由度がグッと高まります。 一般的なアウトポールはバルコニー側に柱型をそのままずらした工法で、逆張りアウトポールというと柱型を逆梁に設置します。またダブルアウトポールというと、バルコニー側と共用廊下側の両方に壁型を出してしまうため、ほとんどの柱が外にせり出し、どの部屋もスッキリ、という状況が実現します。 これらを複合的に用いることで、「梁・柱のない部屋」を実現することが可能になります。やはりコストはそれなりにかさみ、それが物件価格に乗ってきますが、その分、居住空間の有効利用や快適性が保てるというわけです。 とはいえ、梁・柱のない部屋は使い勝手もかなり良くなるので、今後はこれらの工法を用いたマンション設計が主流になってくるのではないでしょうか。

☆SBI不動産ガイド
]]> マンション売却に必要な費用 tag:www2.re-guide.jp,2009://1.1829 2009-11-20T06:02:21Z 2009-11-24T06:14:03Z

マンションを売却する売主側にも、様々な費用がかかります。 「不動産売却」... SBI不動産ガイド 売却にかかる費用 売却にかかる費用とは、以下のようなものです。 ・印紙税 マンション売却の際に作成する「売買契約書」には印紙税がかかります。したがって「売買契約」時に必要になります。税額は売買価格により異なります。例えば1,000万円を超えて5000万円以下の物権の場合は「不動産売買契約書」の印紙税は15,000円（平成23年3月31日までの軽減税額）です。ほとんどの場合は仲介会社が印紙を用意し、売主はその金額を用意していく、ということになるでしょう。 ・司法書士への報酬 司法書士費用は司法書士事務所によっても若干異なりますが、地域によっても差があります。 抵当権抹消や住所変更登記等、売主が当然負担すべきものは全国的に売主負担ですが、書類作成費用が売主負担の地域と買主負担の地域があります。自分の該当する地域がどのような慣習となっているかをチェックしておきましょう。 ・仲介手数料 不動産仲介会社への仲介手数料は買う場合もかかりますが、売る場合ももちろんかかります。法律上は物件価格の3.15％＋63,000円を上限とする額、とだけ決まっています。ですから仲介会社によってはこれより安い場合もありますが、基本的にはこの額で考えておけばいいでしょう。仲介会社を決める際に確認できるので、一番最初に確認しておきましょう。 ・譲渡所得税 税制は複雑なのでここではあくまで居住用物件について説明します。譲渡所得税に関しては、かかる場合とかからない場合があります。どんな場合に譲渡所得税がかかるかというと、平たく言えば「不動産を売って利益が出た場合」です。自己所有の不動産を売った際、買ったときよりも高く売れば場合には、利益として税務署に申告する必要があります。しかし申告したからといって必ず税金がかかるわけではなく、買った額より安く売った場合には、税金が戻ってくることもあります。また、居住用物件の場合は「利益」に対して3,000万円の控除があるため、3,000万円以下の物件には所得税がかかりません。 簡単に説明してしまいましたが、税金については計算方法などが大変複雑で、しかもよく変わりますので、必ず税務署などで確認をするようにしましょう。 基本的には以上ですが、この他に、決済当日に買主より支払われる売買代金（現金）を、自分（売主）の口座に振り込む場合、そのための振込み手数料がかかります。

買主から受け取れるお金

マンションを売却して（売却価格の他に）買主から受け取れるお金（厳密には、売主が先払いしていた分を買主が返してくれる金額）があります。それは以下の通りです。 ・各種精算金 マンションの場合、管理費や修繕積立金は前月払いをしていることが多く、そのほとんどが口座引き落としで支払われています。これらの代金は、物件引渡し意向は買主の負担となるべきお金ですので、取引の際に売主に対して清算します。通常は日割りで計算されます。 ・固定資産税・都市計画税（固都税） これらの税金は毎年1月1日時点での物件所有者に対して、一年分が4月頃に請求されます。（地域により起算日が4月1日のところもあるので注意。） いずれにしろ年額のこれらの固都税も、決済取引の日に応じて日割り計算し、買主が売主に精算金を支払うことになります。

戻ってくるお金

また、売却後に戻ってくるお金もあります。黙っていても戻らないものもありますが、手続きをすれば確実に戻ってくるので、是非覚えておきましょう。 ・火災保険料 マンション購入時に火災保険に加入していた場合、ローン借入年数の長期一括でかけている場合があります。売却で途中で解約すると、残りの年数分の火災保険料が保険会社から戻ってきます。保険会社の方では売却した事実は分かりませんので、保険会社に解約の手続きを行う必要があります。 また、地震保険も5年単位で加入している場合は、残った日数文の保険料は戻ります。 これらの保険料は解約手続きを自ら行わないと決して戻りませんので、怠らず行いましょう。 ・銀行保証料 ローンの借入をする際に、ほとんどの場合、保証人を立てず、銀行が指定する保証会社に保証料を支払って融資を受けています。保証料は保険料とは異なり、売却するときにローンの抹消手続きをする際、銀行で計算して教えてくれますので、わずらわしい手続きなどは必要ありません。わりとまとまったお金になることもあるので、頭に入れておくと良いでしょう。 ・税金 不動産の買い替えで損をした場合、居住用の物件で特定要件を満たせば、「損益通算」をすることができます。損益通算とは簡単に言えば、1年に複数種類の所得があって、その一方が赤字になった場合、もう一方の所得から赤字分をマイナスできるというしくみです。黒字の所得が減るのでその部分の税金が少なくなり、結果的に税金が戻ってくるのと同様のことになるわけです。 損益通算は1年で控除し切れなかった場合は3年間の控除が認められています。 ここも簡単に書きましたが、損益計算にあたって必要な要件を税務署に問い合わせるなどして、きちんと調べて確認してから行いましょう。

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]]> アパート経営を失敗しないために−瑕疵担保責任 tag:www2.re-guide.jp,2009://1.1826 2009-11-16T04:18:01Z 2010-04-01T10:29:18Z 『瑕疵担保責任』 って、お聞きになられた事がありますか？ 不動産を購入さ... SBI不動産ガイド 瑕疵とは『隠れた傷や欠損』の事を指す 立地、入居需要、利回り、その他諸々苦労して物件を選び出し、銀行の融資も承認され、やっと購入した物件が不幸にして欠陥がある場合があります。 この欠陥が『瑕疵』に該当する場合、買主は売主に対し瑕疵担保責任を追及できます。『瑕疵担保責任』とは売買の目的物（ここでは建物）に瑕疵があり、取引上要求される通常の注意をしても気付かないものである場合、売主が買主に対して負う責任をいいます。『瑕疵』とは『隠れた傷や欠損』のことを言います。つまり、売主がちゃんと物件を管理していたにもかかわらず、気づかなかった傷や欠損があったときに買主から売主にその責任を追及することができるということなのです。 ところが、『瑕疵担保責任 ＝ 保証』 と考えられている方をお見受けする事があります。 たとえば、引渡しから1年以内に雨漏れが発生した場合、売主がちゃんと管理をしていても、すべて無条件で修理するものだと考えられている方が意外と多いようです。 引渡し後発生した欠損や傷は瑕疵担保責任を追及する範疇外なのです。当然責任追及や契約解除はできないのです。瑕疵担保責任は『保証』ではありません。アパート経営で失敗しないためにも、瑕疵担保責任と保証の違いについてはぜひ覚えていただきたいところです。

瑕疵担保責任の制限規定

民法では瑕疵が発見された時、買主は「発見後１年間」は売主に対し損害賠償を又、契約の目的を達成できない場合は契約の解除請求できると定められています。 発見後1年間ということは、引渡しから十数年経過し何かしらの欠損が見つかった場合でも『瑕疵』であれば責任の追及ができるということです。ですが、発見された欠損がはたして『瑕疵』なのかどうか判別は非常に困難であると思います。 そこで、売主側では売買契約書の中で、売主の瑕疵担保責任を免除、あるいは責任追及できる期間を短縮していることが多くあります。契約時にこの瑕疵担保責任の箇所については新築・中古で結構ちがいますので、納得できる説明を受けるようにしてください。 新築の場合では「住宅の品質確保の促進等に関する法律」があり、全ての新築住宅に対する１０年の瑕疵担保期間が義務化されています。 中古の場合、売主の瑕疵担保責任が契約によって免除されている場合も多く、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。というのは、中古物件は築年数がある程度経過しているので、瑕疵があることもある程度予想できるからです。 中古物件を購入する場合は購入前に物件をよく調査する必要があります。 但し、中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていて敢えて買主にその事実を告げなかった場合は責任を負います。また、売主が不動産業者の場合は、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど、買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。 以上が【アパート経営を失敗しないために−瑕疵担保責任】です。 契約書に必ず記載されている瑕疵担保責任。アパート経営で失敗しないためにも責任内容を正しく理解し、契約締結を行なってください。

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